素人が自分で土地を探す場合の注意事項
自分で土地を探す場合の方法は主に３つ
１）ネット検索（不動産情報サイト）
２）地元の不動産業者に出向く
３）希望エリアをウロウロ（空き地の看板）
「売地」１０００万円
と広告してあると、素人なので、あとは建物代を足せば、家が建つ、と判断します。
ところが、実際には、この売地という表現が曲者です。
「分譲住宅地」であれば「個人住宅の建築を目的として整備された土地」なので、あとは建物代で済む場合がほとんどです（地盤補強、浄化槽設置、許認可など、詰めてみないとわからないのですが、いずれにしても、家を建てるためにつくられている）。要するに、宅地として商品化されているわけです。
他方「売地」というのは、まさに、土地（現状）を売っているという意味であり、その品質が上記の「分譲住宅地」と同じかというと、まったく違います。中には、法律上建築できない土地や建築のための許認可がアレコレ必要な場合もあります。上下水道のインフラ、排水の経路がないなど、ザラです。
ところが、素人考えでは「売地」と書いてあると、土地の見た目は同じだから、どちらもすぐに家が建てられる、と判断するわけです。不動産会社の人からも「家は建てられますよ」と説明を受けるからです。
でも、実際には、問題が二つ生じます。
一つは、「家を建てるために」必要な許認可、上下水道などのインフラ整備が別途必要であること。つまり、時間と、そして土地代とは別に、土地を宅地にするための費用がかかるわけです。しかもその額は数百万円の場合も多々あります（結果的に、周辺の分譲宅地と同じか、それ以上の価格になります）。
もう一つは、「そもそもきちんと調べていない」状態で、売りに出していること。
実際に、上水道は引き込み済み、と広告表記されていて、調べてみると、引き込みされていない、あるいは、使えない。境界がはっきりしない、図面がない、想像以上に許認可が必要、、、それが後出しジャンケンのようにわかってくる。
不動産会社は仲介業者なので「すみませんでした」「間違っていました」「建築屋さんの仕事です」ですみますが、それまでに時間と労力、そしてそれなりの費用をかけて、設計・調査している買主・施工者側はたまったものではありません。多額の損害が生じます。
私たちのような住宅の設計施工を請け負う会社からすると、お客様が見つけてきた土地で、不動産仲介業者からの書類や説明を「正」として、調査・検討を始めるわけですが、調べていくと、そもそも聞いていた話が全く違う、過去にごまかしていたりすることが判明したりするわけです。
これは極めて困った問題です。
たまたま、その物件、その不動産会社、ということではなく、このようなケースがほとんど当てはまりますし、その程度に関して、地域差や業者によって違いますが、業界としての常識・慣行になってしまっています。
これからの時代、郊外型の分譲住宅地は少なくなっていきますから、基本的には、
・古家付きなどの古い住宅地の一角を購入する
・田畑を埋め立てた造成地
・昔から空き地（駐車場や家を建てるつもりだったが建てないまま数十年）
が多くなります。
ですから「聞いていたことと違う」ことが取引を具体的に詰めていく中で、出てくることになります。その内容はまさにケースバイケース。土地の売主も認識していない問題が出てくるわけです。境界にあるブロック塀が誰のものか、法律上の問題と隣人との関係性とは別ですから。
不動産会社の方もきちんと調査した上で、売りに出す、広告する、営業する、客付けする形を取ってくれれば良いのですが、そうはならないのです。現実には、お客さんがついてから調べる、最悪の場合は、土地の契約後に、重要な問題が後から出てくる、、、、
小川の家では、お客様が探してきた土地に対して、お客様が土地の契約をする前に、調査に入り、重要な部分で問題がないかどうか、確認しています。問題が判明すれば、お客様に伝え、不動産会社と協議しています。できる限りのことはやっているのですが、いつ何がどこから飛んでくるかわからない、そもそもの行政の書類が間違っていたり、行政側の仕事に不備があるケースもあり、今後は、あらゆる資料・情報を鵜呑みにせず、ゼロベースで自社で独自調査をすることを前提とすることに、転換しました。
＜不動産会社の話を聞く上でのアドバイス＞
気に入った土地が見つかった場合、それが複数区画の開発分譲住宅地以外の場合には、不動産仲介業者さんに「土地の重要事項説明書を見せてもらえますか」と尋ねてみてください。
法律に則ったきちんとした書類一式が揃っていれば、調査をしている証でもありますし、それが準備できていないのであれば、その担当者はその物件に関して、まだきちんと法的な調査をしていないことになります。
なお、注意点としては、
「つべこべ言うなら、他に売る（あなたには売らない）」というスタンスの不動産業者さんが多いので、あんまり要求すると、話自体が壊れます。
小川の家にご依頼いただいたお客様には、土地の取引の進め方（不動産会社との交渉、やりとり）についても、状況をヒアリングしながら助言しています。自分でなんでもやる、という方は、上記を意識しながら交渉されることをお勧めします。とはいえ、不動産取引の世界ですから、素人が出て行って、太刀打ちできるかというと、トラブルに巻き込まれるか、おかしな物件を掴んでしまうだけですので、土地を探す際には、住宅会社を決めてから、一緒に取引を進めていくことをお勧めします。
＜ネットなどで確認する際のチェック項目＞
- 地目が宅地かどうか（田畑の場合、農地法の許可が必要）→宅地のみ
- 市街化区域か（調整区域の場合、許認可が必要）
- 上下水道の表記（浄化槽の場合、設置すればよいだけなので単純）
- 建築条件無し
- 前面道路の幅員が４m以上 土地探しに関する助言、ご相談をご希望の方は、お電話0120-178-885 またはinfo@ogawanoie.jpまで
